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    调控两周年 北京楼市退烧记

    出处:政经 作者:陶凤 实习记者 陈超 网编:尹文武 2019-03-18

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    北京楼市 “3·17新政”实施整整两周年。两年来,随着信贷收缩等调控落地,北京楼市降温明显,交易量下降,市场情绪日渐理性。不过,日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示,北京住宅开工面积、销售面积以及新建住宅价格、二手房价均出现上涨。但对于这一轮“小阳春”能否持续,业内人士表示,2019年房地产市场走势仍待观察。

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    调控效果明显

    作为北京近年来力度最大的一轮楼市调控,“3·17新政”出台至今已有两年。两年来,根据中原地产的统计,截至3月14日,北京新房成交50643套,比此前两年(2015年3月18日-2017年3月17日)下降了48.5%。

    2017年3月17日,北京升级版 “认房又认贷” 政策空降,二套房的最低首付比例提高至六成,最高贷款年限降至25年,并对企业购房实施限售,期限为三年。

    信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房贷是短期市场的决定因素。 “3·17新政”不仅“认房又认贷”,还大幅提高了卖一买一的换房者首付比,且房贷利率持续上浮增加了购房者成本,致使成交量大幅下降。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向山西体彩十一选五记者分析称,楼市降温是符合预期的,首付和贷款的政策调整以后,尤其是“认房又认贷”的政策以后,一些购房需求势必是会被抑制的。从北京这两年的市场交易和价格来说,量价齐跌是主要的特征。

    而占据着市场近九成的二手房市,也在这两年间受到影响。链家数据显示,2019年2月,北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点下跌11.3%。

    贝壳研究院发布的报告指出,自“3·17”调控后,北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复,但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

    山西体彩十一选五 www.sackp.com 许小乐表示,在严厉的调控政策下,北京房地产调控已取得明显效果,成交量调整至历史中等水平。

    土地供应多元化

    “3·17新政”以来,北京楼市量价齐跌的背后也与土地供应的调整变化有着密切关联。尽管2017年北京土地供应量大幅增加,但到了2018年,成交宗数和成交额同比均大幅下跌。同时,全年流拍率达到10%,创2012年以来纪录。

    而在相对低迷的土地市场,进入调控之后, “限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。以2018年为例,在成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。

    中原地产首席分析师张大伟表示,此前市场曾在2018年4-8月出现过“小阳春”,但很快被限竞房井喷所影响。共有产权房和限竞房被寄望于调节市场和满足刚需。2017年北京市住建委联合北京有关部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行法》要求,未来五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

    不过,限竞房的市场表现并不算亮眼。据张大伟介绍,到目前为止,限竞房已经入市26501套,但实际真实销售比例只有40%,网签只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下,张大伟表示,今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

    此外,集体性建设用地用做共有产权住房地块入市也在持续推进当中。北京市规划和自然资源委员会3月13日透露,全市2018年已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷,完成率105%,超额完成供地任务。

    随着北京市加大租赁用房保障性住房的供应,严跃进认为,类似政策影响,会体现在土地供给和房企拿地策略上。“实际上这两年类似共有产权住房和集体租赁住房等,其实都呈现了相对好的结构调整态势。后续供应势必多元化,进而也使得房地产市场呈现更多的交易结构变化。对于购房者来说,后续也可以选择此类住房,或者说是通过住房来解决住房问题。”

    “小阳春”能否持续

    张大伟认为,经过接近两年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将继续在低位运行。

    不过,进入2019年,多地楼市出现回温迹象。北京市统计局公布的最新数据显示,1-2月,全市商品房新开工面积156.7万平方米,同比增长93.5%;其中,住宅新开工面积88.1万平方米,增长45.4%。而住宅销售面积达60.6万平方米,增长55%,一举扭转了此前长期处于负增长的局势。

    国家统计局最新发布的2月70城房价数据也可窥探出回暖苗头。2月,北京新房价格同比上涨2.9%,二手房价格环比上涨了0.2%。

    北京近期出台的增值税附加税率调整政策被视为对楼市利好。北京城六区增值税附加税税率将从12%降到6%,其他区域从10%降到5%。根据新规,据测算,在北京西城区出售一套网签价为400万元、不满两年的二手房,税率下调之后,卖房时可以少交1万多元税。

    但也有分析认为,减少了小部分交易税费对市场有一定心理影响,不过,对北京楼市的直接影响并不大。

    而在许小乐看来,此轮“小阳春”主要受近期季节性因素叠加政策松动预期影响。严跃进进一步分析称,政策方面是否会放松,很大程度上和商业银行贷款政策有关。如果银行的可贷资金相对多,那么接下来政策放松的可能性就很大。反过来就还是会维持现行政策。

    58安居客房产研究院首席分析师张波则认为,北京2019年政策全面松绑的可能性极小,尤其是限购政策的松绑的概率最小,但不排除结合市场对政策进行适当微调。

    张大伟从限竞房入市的角度进行观察,他指出,全国两会后,北京的限竞房还将大量供应,最近市场的轻微复苏将出现变化。

    北京商报记者 陶凤 实习记者 陈超/文 张彬/制表

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